2020年9月11日 下記記事加筆修正しました。

前回の続きです

売買契約書の内容は、下記のとおりです

売買の目的物の表示(登記簿の記録による)
○一棟の建物の表示
・名称
・所在
・構造
・延床面積
・専有部分の表示
・家屋番号
・建物の名称
・種類
・構造
・床面積
・建物の付属物、付属建物
○土地
・敷地利用権の存する土地
・所在
・地番
・地目
・地積
・敷地利用権の内容
・権利の種類
・敷地権たる旨の登記の有無
・敷地権の割合・共有持分
・土地面積合計
・借地権の場合
・特記事項


・売買代金、手付金の額及び支払日
・売買代金総額
・うち消費税及び地方消費税額の合計額
・手付金
・中間金
・残代金
・所有権移転・引渡し・登記手続きの日
・公租・公課分担の起算日
・手付解除の期限
・違約金の額
・反社会的勢力排除に係る違約金の額
・反社会的勢力の事務所等活動の拠点に係る制裁金の額
・融資利用の場合
・融資申込先
・融資承認予定日
・融資金額
・融資利用予定総額
・融資未承認の場合の契約解除期限
・買主自主ローンの場合の融資利用に必要な書類の最終提出日
・借地権譲渡承諾書等取得期限
・瑕疵担保責任

まず、結論から言うと(登記簿の記録による)と書いてあるので謄本を取って見るだけで大体半分(*********より上)は

簡単に埋まります。その書き方はこちらで登記簿の画像をそのまま使って説明しています。

はい、登記簿の画像を見て上半分は仕上がりましたね!お疲れ様です。

これで3分の1は完成しました、残りは3分の2です。続きを説明しながら残りを書いていきますね。

売買契約書

◆売買代金、手付金の額及び支払い日とは?
そのままですね。お互いに合意した金額が載せます。

手付金とは、契約の時に買主から売主へ支払う金額を言います。

10万円の場合もあるし、100万円の場合もあるし様々です。

完成物件取引の場合、物件価格の10%以上の手付金設定にしてしまうと売主が保険に入らないといけない決まりがあるので、

10%以下の設定にすることが現場では多くあります。

この手付金、売主も買主もお互いに相手方に差し上げる(あげる)ことで、

契約した後でも一方的な都合でキャンセルできる場合があります(手付解除)。

ですから、契約の効力を高めるためには(お互いにキャンセルしずらい状況を作るには)

手付金が高ければいいですよね。

逆に言うと、3000万円の物件を手付金50万円で買いたいとなった時に、「そんな低い手付金では売主が売ってくれません」となる場合があります。

いくらの手付金で売ってもらえるのか、いくらの手付金で取引を成立させるのか、営業マンのハンドリング一つですので、営業マンとよく相談しましょう。

◆売買代金総額
そのままです

◆うち消費税及び地方消費税額の合計額
売主が法人以外ですと非課税取引なので記載しません。

一般法人(不動産業者)だと、その数字は法人の担当税理士や総務の責任者が決めることが多いです。

その算出については売買契約書の作成に関与しませんので省略します。

◆手付金
売買代金、手付金の額及び支払い日とは?で説明させて頂きましたので省略します。

◆中間金
契約時に手付金を払ってから残りのお金を払うまでに、大体1ヶ月位かかることが多いです。

その期間の間に追加してお金を払うことがありますが、それを中間金と呼び、手付金と中間金を合わせたお金を頭金と言います。

例 3000万円売買代金
・手付金200万円A
・中間金200万円B
・頭金(A+B)400万円ですね。

◆残代金
売買代金から手付金と中間金を引いた金額が残代金となります。

◆所有権移転・引渡し・登記手続きの日
買主は残代金を売主に支払うと、権利の移転をしてその日に登記手続きができるようになります。

ここは、残代金をこの日までに払いますよ、という約束の日を入れておきます。

前倒しで残代金を支払う時もありますが、その日より後ろにずれると覚書を交わすことが多いです。

後ろにずれるのは、売主にとってはあまりイメージがいいことではないですからね。

◆公租・公課分担の起算日
不動産を所有すると、毎月1月1日の所有者に固定資産税と都市計画税が課せられます。

売買の場合は年額かかる税金を365(1年)で割って、日割りで清算することがほとんどです。

これを起算日は1月1日と言います。

例 年額120,000円の場合
・引渡日11月15日(買主は11月15日から所有者となります)
・清算方法 (120,000円÷365日)×46(11月の残り15日+12月の残り31日)
=15,123円 買主はこの金額を残代金と一緒に売主へ支払います。
※東海地方から関西方面は起算日が4月1日となります。

◆手付解除の期限
これは、売買代金、手付金の額及び支払い日とは?で説明した、

手付金を差し上げて一方的な都合でキャンセルできるとした日に制限がかけられています。

この日までであれば手付金の放棄により解約ができますよという日を入れるのですが、

現場では契約日から約2週間の14日後のケースが多いです。

「お互いが契約の履行に着手」するまでは手付金を放棄して手付解除ができるのですが、

「契約の履行の着手」の解釈基準が不明確なので、その期日までは互いに解除権を認めることになります。

いつまでも手付金を放棄してキャンセルできるとなったら、契約行為が終始不安定になりますからね。

逆に、手付解除の期限日を超えてキャンセルしたいとなったらどうなるか

違約金という扱いになるか(物件代金の20%を相手方に支払う)現金で購入をせざるを得ません。

契約してから2週間経って気が変わるというのも、あまり考えにくいですが。

◆違約金の額
売買代金の20%にすることがほとんどです。

※宅建業法では、20%を超える違約金は超える部分は無効とされます。

売主買主お互いに約束を守らなかった場合、何かトラブルになった場合はお互いに売買代金の20%までの額を決めておいて、

違約金を請求することができますよということですね。

◆反社会的勢力排除に係る違約金の額
売買代金の20%となります。

◆反社会的勢力排除の事務所等の活動の拠点に係る制裁金の額

売主が不動産業者以外の場合に適用される条文です。

もし、買主が売買物件を反社会的勢力の事務所等の活動の拠点にした場合は、物件価格の80%まで制裁金として請求できます。

◆融資利用の場合
不動産は現金で買われる方も以外に多いですが、住宅ローンを使われるのが一般的です。

融資を申し込む先をここに記載します。

例 東京三菱UFJ銀行 ○○支店 等

◆融資申込先
先に説明しましたので、省略します。

◆融資承認予定日
この日までに融資の結果が出る予定です、という日を入れます。大体契約日から2週間後を記載する事が多いです。

◆融資金額
借入希望額を記載します。
例 3000万円の物件
・手付金   100万円
・融資金額2900万円

これが基本的な場合ですが、3000万円と記載する場合もあります。

手付金を払った分も借りてしまう,持ち出しが0円という意味では手付金0円での契約が可能という事です。

また、諸費用ローンとして別段を使うこともあります。

◆融資利用予定総額
先にお話ししたローン利用額の合計額を記載します。(例えば住宅ローンと諸費用ローン等)

◆融資未承認の場合の契約解除期限
先にお話しした融資承認予定日があります。

この日を迎えても融資の可否がわからない状態であれば、

ここに記載する日までであれば「融資が出なかった」という理由で解約できるという事になります。

ここは融資承認予定日の4~5日先を記載しておいて、その数日間で購入の方向性を決めてくださいねということです。

この日を超えてしまったら・・解約できませんので、違約金を支払うか現金で買うかの二択になります。

◆買主自主ローンの場合の融資利用に必要な書類の最終提出日
お客様の中にはご自身で金融機関に相談される方もいらっしゃいます。

(法人代表の方や、その方自身が金融機関にお勤め等)そうなった際に、

ご自身で金融機関に持ち込むのであればこの日までに融資に必要な書面を出してくださいね、という約束の日です。

これを記載することによって、契約の履行を促すことになります。

また、現場ではこれと並行して仲介業者もローンの審査にかけることが多く、

どちらかで条件の良い方にしましょうとまとめる事も多くあります。

◆借地権譲渡承諾書等取得制限
売主(オーナー(賃貸人)から土地を借りている人)は、本物件の借地権を買主に譲渡するにあたって、

あらかじめ敷地賃貸人の承諾を得ていない場合はこの日までに承諾しますという日です。

オーナーの承諾が取れなかった場合は契約成立になりませんという形が一般的です。

マンションではほとんどありません。

◆瑕疵担保責任
あらかじめ不具合を説明していない構造耐力上主要な部分(下記)に関しては、保証を付けましょうという意味です。

不動産売買で、不動産業者が売主でない場合は引き渡しの日から3ヶ月瑕疵担保責任を負わなければいけません。

これは、4ヶ所あります
1. 雨漏り
2. 主要な部分の腐食
3. 給排水管の故障
4. 白アリの害

これらの保証部分を明確にする為に、設備表や物件状況報告書といった別の書面があります。

不動産業者が売主の場合は、3ヶ月の保証期間が2年間に延びます。

また、不動産業者が売主ですとその会社独自の保証が付いている物件も多く供給されています。

自分が売主になって売却するイメージをしてみましょう。

初めから中古でいつ不具合がでるかわかりません。そんな長い保証は負いたくないですよね。

取引の中には瑕疵担保免責という取引もあります。これは「一切保証しません」という条件です。

築年数の古い物件や、不動産業者が一般顧客から不動産を買い取る時は、「あなたは私達に保証を負わないで良いですよ」と、

瑕疵担保免責で買取する事がほとんどです。

残りの項目は色々なことが書いてあります(FRK書式だとA3用紙×1枚の書面が、以下の記載で満たされます)

以下、列挙しますね(全宅の雛型/一般売主中古マンション版の場合)

※内容は全宅も全日もFRKもさほど変わりません。

のこりの3分の1は、下記の説明事項です。

・売買の目的物及び売買代金
・売買対象面積
・手付
・売買代金の支払時期及びその方法
・所有権等移転の時期
・引渡し
・所有権等移転登記の申請
・物件状況の告知
・付帯設備の引渡し
・負担の消除
・印紙代の負担
・公租・公課の負担
・収益の帰属・負担金の分担
・手付解除
・引渡し前の滅失・毀損
・契約違反による解除
・反社会的勢力の排除
・融資利用の場合
・瑕疵担保責任
・敷地賃貸人の承諾
・諸規約の承継
・協議事項
・訴訟管轄
・特約条項

ここを売買契約時には読み上げていくのですが、

ここからは作成というものではなく売買契約書には雛型があり、始めから記載されていますので、作成する必要はありません。

不動産売買契約は、その書かれた雛型(上記の内容の詳細)を読み合あげて説明していくのですが、

もしこれらの説明にまだあなたが自信を持てない状況でしたら、

一般のお客様に説明できるように(あなた自身も200%の理解ができるように)口語調で説明した記事を作りました。

3へ続きます(クリック)

一回戻ってきた方は4へ。こちらをクリック