不動産投資家が「源泉営業」で物上げを実践すると、規模拡大は一気に加速する
不動産投資家さんが集う学校の先生をやらせてもらって早2年。たくさんの不動産投資家さんと話をするようになった今、皆さんが事業を拡大しようとする時、必ずぶつかる壁があるようです。それは「良い仕入れ物件が見つからない」という問題。
ポータルサイトに載る物件はすでに競争過多、利回りは低く、ほとんどが投資妙味を失っていますよね。REINS（不動産流通機構）や業者間サイトも同様で、公開された瞬間に業者の取り合いにもなります。
つまり、一般的な“反響待ち営業”に依存していては、投資規模を拡大するどころか、維持するのも難しいのが実情なのかなと感じます。
では、どうすれば突破できるのか。
答えは明確。その中の選択肢として**「源泉営業による物上げ」**があります。
物上げとは何か ― 不動産投資家が知るべき仕入れの本質
「物上げ（ぶつあげ）」とは、市場に公開される前の段階で、不動産の所有者に直接アプローチして物件を仕入れることを意味します。
例えば、東京23区で空き家になっている戸建てや、集合ポストにガムテープが貼られたままのマンション。これらは“未公開物件予備軍”ですよね。登記簿を調べれば所有者の氏名と住所は明らかになる。そこに直接、手紙を送る。あるいは訪問する。電話をする（電話番号の調べ方は割愛）。これが「物上げ営業」の基本です。
昔は“根性と数”で押し切るスタイルが主流だったんですが、1日100件電話、200件飛び込みといった方法です。しかし令和の今となっては、それでは再現性が低く、心が折れる投資家さんや営業マンも多かったんですよ。
令和の時代に必要なのは、ただの数ではなく源泉営業の由来でもある 「厳選」された営業です。
源泉営業のポイント ― データと心理の融合
弊社はこれまで東京都23区で実地調査を行い、多くの潜在顧客データを集めています。内訳は戸建て数百件、マンション数百件、空室過多なアパート数百件。すべて登記簿で所有者を特定済みです。重要なのは、このデータが単なる名簿ではないところ。
現場で「空き家」と視覚的に確認したもの、ポストが塞がれた物件、相続放置が疑われる物は一次情報の塊というわけです。
ここに「源泉営業」を仕掛ける。
- 手紙戦略：高齢者には「人様に迷惑をかけられない」という感情に寄り添った文章、宛名は手書きで温かみを出す等。
- 心理学の応用：「わざわざ悪いな」と相手が思ってもらえるような仕掛けをする。
- 仕組み化：「人との関わり」の反応率をデータ化し、最も効果の高い文面やアプローチを標準化する。
これが「源泉営業」の基本と中核です。
不動産投資家が物上げを実践するメリット
- 利回りが極めて高い物件を仕入れられる
公開市場に出る前だからこそ、価格競争が発生しない。 - 規模拡大が加速する
再現性のある仕組みを構築すれば、継続的に未公開物件を獲得できる。 - レバレッジを最大化できる
現金だけでなく、銀行融資を呼び込む“呼び水”として物件を仕入れることが可能。 - ブランド力の向上
「未公開物件を直接仕入れられる投資家」という地位は、同業他社との差別化につながる。 - 仕入れる物件に制限がなくなる
- 「住宅地図に載る物件すべてが仕入れる物件の対象」と化してしまう。
昔の営業との決定的な違い
昭和の営業：根性・数・シゴキ。
平成の営業：理不尽な常態化、潰れる人材多数。
令和の営業：過去データと人から選ばれる心理学を組み合わせ、AIを多用した仕組みで成果を再現する。
つまり、不動産投資家が「源泉営業」を導入すれば、潰れることなく規模拡大を継続できる可能性が極めて高いということですね。
まとめ ― 不動産ポータルサイト不要のスケールアップ戦略
不動産投資で成功するには、「仕入れの強さ」がすべてを決める。公開市場に頼るのではなく、自ら市場を創り出す。それが「源泉営業による物上げ」です。
令和の不動産投資家に求められるのは、単なるポータルサイトの巡回や仲介業者への根気のいる営業ではなく、
科学と心理と仕組みで、未公開物件を継続的に仕入れる力です。私はこれを「大家さん版源泉営業」と呼び、優真商事の使命として磨き上げている最中です。
不動産投資家さんがこの手法を実践すれば、REINS不要で規模を一気に拡大できるでしょう。
1期生の方の成果音声
これこそが、令和の物上げ戦略の真髄なのですがこの度私が先生を勤めさせて頂いている「OTK」で、youtubeチャンネル登録者1万人突破記念と合わせて、大家さん版源泉営業特別セミナーを10/29（水）に開催します。
この記事を読んで規模拡大したい不動産投資家さんはOTK主催者まで（山崎次郎さん・的場栄太さん）ご連絡・ご予約をお願いします。
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小林
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