不動産売買営業 仕事内容って何？（物件保有）
2017.02.18
源泉営業
不動産売買営業の仕事内容ですね
売買という事なので、物件を売ったり買ったりする仕事なのですが
1-1個人向け 1-2法人向け
2-1物件が既にある 2-2物件は自分で作る（持っている人から売らせてもらう）
2×2で4パターンという事になります
1-1×2-1のケース
個人向け販売であなたが売る物件が会社にある状態というのは
①自社の物件か
②他人（他社）の物件か（一定期間売れずに過ぎたら、自社で買い取らないといけない（売主に対して）買取責任付きの物件）かに大抵わかれます
③他人（他社）の物件
②は仲介や代理といわれ、委託された販売期間を過ぎると①になることがあります。
③は仲介（媒介）と呼ばれますね。
ちなみに利益率は①≧②＞③リスクも同じ①≧②＞③です。
利益率は仕入れた金額よりも売った金額が大きければ大きくなります。
★利益率とリスクがなぜ①≧②＞③なのか知りたい方は別記事を読んでください
これらをＣＭで見かける会社に例えると
①ライオンズマンションの大京や戸建の飯田産業グループなど
②売れ残っているマンションを販売している会社など
③東急リバブルや三井のリハウスなど
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次はお客様を集めて売ることになりますね。
売るためにはお客様を集めます。
集客活動は原則２パターン
①反響営業（広告・インターネット＝会社の力重視）
②源泉営業（電話営業・飛込み営業・メール営業・ニュースレター等＝個人の力重視）
と分かれます。※過去記事参照
①の会社であれば集客活動のネット掲載手続きや間取図面作成や反響客の対応等、それらの作業は当然会社のネームバリューと比例します。
ＣＭを流しているような会社は、金融機関や関連会社からのお客様も集まりますから常に反響客で溢れています。
その環境（反響客がいるのが当たり前）に慣れてしまいますね。
②の会社であれば自分で営業してお客様を集める活動なので、自分の実力が無ければお客様は発生しません。
その仕事はシビアな分、歩合給は基本的に高額で実力は早いスピードで鍛えられ、将来的な独立開業も見据えることもできます。
言うまでもなく、会社名に関係なく自身でお客様を集めることに挑戦/実践するから、その報酬も大きいのです（※注：その分退職リスクは高いです）
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さて、最後は①②で集まったお客様との商談になりますが、原則どちらの会社でも、初めは上司や先輩が代わりに商談するのが一般的で、そこに同席しながら覚えることになります。
そのうちその上司や先輩が「もうそろそろ任せてもいいかな」と判断されるときが来ますので、そこから一人で商談をおこなようになり、クロージングまで行うようになります。
ここで初めて全部ひとりでできるようになるわけですね。
次のパターン
1-2×2-1
・・・人やお客や反響客を法人に変えるだけで上と同じです。
まとめ
現在、完全反響の不動産会社が多いです。
それはインターネットを駆使した戦略もそうですし、社員の定着率を考えてそうしている場合もあります。
そんな中で「事情があって稼ぎたい」「早く独立したい」「早くトップになりたい」と思う意識の高い営業マンは、気が付くと源泉営業寄りの感覚に傾いていきます。
「自分の力で勝負したい」と。
不動産売買営業の方向性は人それぞれで様々です。
今や稼ぐことばかりがフォーカスされる時代ではなくなりました。
ただ、いつの時代も一定数の営業マンは「上昇志向」を持ち合わせていますので、そういったあなたに本ブログをこれからもお役に立てていただけたらと思います。
