不動産売買営業マン新人さんのための、先輩に聞けない買主の流れ※金消契約～決済編
2018年8月5日 下記記事加筆修正しました
金消契約は買主がお金を借りる銀行に赴き、
金銭消費貸借契約書に署名押印して「お金を貸します、借ります」の契約を確定させます。
内容は融資本申込書で記入した「融資金額、金利、期間」等の最終確認です。
優遇金利も（店頭金利よりも安い金利で借りる事）や固定金利変動金利の違いも
ここで行員から直接聞くことができます。
これでお金を借りて売主に払う準備はすべて整いました。
【決済】
売主と買主が都合の良い日時を決めて、基本的には買主がお金を借りる銀行に集まって行います。
司法書士は買主指定になることが多く、
その司法書士が売主が持ってきた身分証明書や権利証（登記識別情報）を確認し、登記の委任状を売主から書いてもらいます。
続いて買主からも登記の委任状を書いてもらい、各々の書面に不備はないか、
確実に権利が移転できることを確認してから、その場で金融機関に「買主にお金を振り込んでもらっても大丈夫です」と連絡します
（声をかけます）。
これは司法書士が銀行に”実行おねがいします”ということが多いですね。
（※銀行は銀行で、その司法書士に抵当権設定登記の委任状を渡しています。）
すると銀行から融資金が買主の口座にまとめて振り込まれて、売主の口座に移動します。
月末ですと、売主への口座にお金が反映されるのに1時間くらい平気でかかることがあります。
売主は残代金の入金をその場で確認して（ネットバンクの残高照会や、キャッシュカードと近くのコンビニで残高照会）
無事に振り込まれていればその場で鍵を買主に渡して終了します。
この場では、固定資産税都市計画税の日割りと、
管理費修繕費その他係るがある場合はそれも日割り清算して買主から売主に支払い、売主が買主に領収書を渡します。
（売り側の仲介会社が用意することがほとんど。
市販のものに手書きでも十分可能）仲介会社によっては取引完了確認書といった書面を取り交わすことも多いです。
※引き渡し猶予と言う取引があるのですが、例えば売主が未だ居住中でまだ引っ越しができていない場合
（今回の家を売ったお金で次の住宅を購入する等）は売ってしまうと住むところがなくなってしまうため、
買主に”物件代金をもらってあなたのものにはなっているんだけれども、
数日住ませてください”と言うことで引き渡しを猶予するという取引です。
通常1週間位が多いですが、その分買主の引っ越しも遅れます。
売買仲介の売主側とする流れはもっと簡単なのですが、これから売買仲介を取引してみたいと思われる独立社長さんであれば、
まずはこの買主側の流れを読んでいただくと大まかに理解できるのではないかと思います。
ご参考くださいね。
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■Chapter.3■やり方（メール雛型）Ｐ 15
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■Chapter.5■自動でお客様を作り出すサイクルのスタートＰ 28
■最後に■ Ｐ31
