瑕疵担保責任とは
売買物件に隠れたる瑕疵があるとき売主が負担すべき責任を瑕疵担保責任といいます。
瑕疵とは欠陥や不具合のことで、そのものが通常備えているべき一定の品質性能を有していないということです。
隠れたる瑕疵と言うのは通常の注意をしても気づかない瑕疵という意味になります。（瑕疵はキズや不具合という言葉で言い換えるとわかりやすいかもしれません）
買主が知らない、または買主が知りえない不具合が売買物件に存在する場合に、売主が買主に対して行う責任が瑕疵担保責任です。
そのため、売主より告げられた瑕疵、買主が知っている瑕疵は「隠れたる瑕疵」にはあたらず、例えば売主が物件状況報告書で買主に雨漏りや床鳴りがある旨を説明している場合は、買主が知っている瑕疵なので「隠れたる瑕疵」にはならず、売主の瑕疵担保責任は免責になります。
ここから考えるあなたが売主側に立つ（物件を預かっている）ときの注意点を書いてみます。
売主は不具合を開示すれば開示するほど、身を守れる（トラブルが少なくなる）ので、あなたは積極的に売主へ状況報告を勧めるべきですね。
不動産売買に限っては、不具合などを買主に黙っているほど不利になります。
ちなみにこの瑕疵担保責任の期間は、売主が一般個人の場合3か月間負わなければならず、不動産業者の場合は2年となります。
また、その箇所に関しても電気のスイッチの不具合やちょっとした扉の開閉やガタつきで、こんなところまで？と思うような部分にいちいち文句を言われるのも困ってしまいます。
そこで、瑕疵担保責任の範囲は明確に4か所のみ義務を負う形になります。
1.雨漏り
2.給排水管の故障
3.シロアリ
4.建物構造上主要な部位の木部の腐食
マンションの場合は、建物の専有部分における雨漏り、シロアリ、給排水管の故障の3か所のみ。
土地の瑕疵（土地売買、買主が建物を建てる目的で土地購入）の場合は、土壌汚染・地中埋設物が土地の瑕疵に該当します。
土地の瑕疵の場合は注意のしようがないというか・・買主に土地を引渡して初めて発覚するものなので、売買対象地の購入経緯（取得経緯）を十分にヒアリングすることが大切ですね。
