障がい者グループホーム物件を「登記簿×ポータル×源泉営業」で掘り起こせ
障がい者グループホームを開設したいが、貸してくれる物件が見つからない。これは多くの事業者が直面する最大の課題です。弊社もグループホーム事業に参入していますが、とても難易度が高いと感じています。しかし、今は「待つ営業」ではなく、登記簿とポータルサイトを使ってオーナーに直接アプローチする時代。
この記事では優真商事らしく、反響待ちではなく、行動で市場を開く「源泉営業」の実践手法を解説します。
オーナーを“探す”ではなく“特定する”ための登記簿活用術
障がい者グループホーム開設で重要なのは「どの物件を借りるか」よりも、「誰から借りるか」です。登記簿図書館を使えば、住所や地番から所有者情報を正確に把握できます。賃貸ポータルサイト（SUUMO・アットホームなど）で築15〜25年・空室が続いている物件をリストアップし、登記簿でオーナー住所を特定。
そのうえで、次のような手紙営業を行います。※下記youtube動画参照
「この建物を地域の障がい者支援拠点として活用したい。
家賃は法人契約・安定収入です。詳しい説明に伺えますか？」
これにより、仲介を介さずオーナーの信頼を直接獲得できる。未公開案件を掘り起こすのが源泉営業の本領です。
仲介会社・管理会社は“敵”ではなく“仲間”である
多くの開設者が仲介業者に断られて終わりますが、本来、彼らは“共闘すべきパートナー”です。グループホームの運営に協力することで、仲介には紹介手数料＋管理報酬という安定収益が入ります。つまり、「一緒に案件を作る」ことができるのです。
営業トーク例：
「空室を活用してオーナー様の収益改善を一緒に提案しませんか？
私たちが行政とつなぎ、福祉事業として地域貢献できます。」
このように話せば、仲介は“断る側”から“参加者”に変わる。グループホーム開設の現場では、これが最大の突破口になります。
オーナーとの直接交渉を仕組み化する
オーナーは障がい者ホームへの誤解を持ちがちですが、その多くは「制度を知らない」ことが原因です。面談では、以下の4点を明確に伝えると信頼されやすい。
- スタッフ常駐体制
- 行政支援の対象であること
- 原状回復費は法人負担
- 家賃は国庫からの安定支払い
この4点をA4で可視化して提示すれば、説明ではなく理解が生まれます。オーナーは「善意」ではなく「安心」で決断します。
ポータル分析で“借りやすい”物件を絞り込む
賃貸ポータルサイトは、長期空室データの宝庫です。
特に以下の条件が狙い目と考えています。
- 築15〜25年のアパート・戸建
- 家賃下落が続いている
- 管理会社が地場系（大手より柔軟）
これらを条件検索でリスト化し、登記簿でオーナーを照合。空室率・家賃履歴から貸主の“痛点”を把握し、「安定運営＋社会的意義」の提案で刺す。
まさにデータから始まる福祉型ソーシング戦略です。
三者連携でゴールを共有する
- 登記簿でオーナーを特定
- 仲介にオーナー紹介を依頼
- 管理会社と面談日程を調整
- 消防・福祉課の事前相談まで同時進行
この流れを営業台本化してしまえば、誰でも再現できる。実際、成功している事業者はこの“型”を確立しています。交渉が属人的でなく、仕組みとして動くことが重要です。
登記簿とポータルの融合が「貸してもらえない市場」を変える
障がい者グループホームの物件確保は、制度でも情熱でもなく、営業設計力の勝負です。
- 登記簿でオーナーを特定
- ポータルで空室状況を分析
- 仲介と管理を巻き込んで三者でゴール共有
この三位一体の源泉営業で、“断られて終わる市場”を“選ばれる市場”に変えることができます。
【まとめ】
障がい者グループホームの開設で最大の課題は「物件が借りられない」こと。しかし、登記簿と賃貸ポータルを駆使し、オーナー・仲介・管理会社を巻き込む源泉営業で状況は一変する。本質は「待つ営業」ではなく「創る営業」。未公開情報と信頼を自ら掘り起こす時代に、源泉営業戦略は確実に成果を生み出すでしょう。
これから障がい者グループホーム事業に参入したい方は、どうぞご参考になさってください。
優真商事
小林
実際の手順解説動画
