初めての売買契約書の作り方4
2018年9月27日 下記記事加筆修正しました。
口語調で書きます。
第1条（売買の目的及び売買代金）
今日のお取引で売主様は買主様に物件を売買で売り渡すことになり、買主様はこれを買い受けることになります。
第2条（売買対象面積）
売主様と買主様は登記簿に書かれた面積と実際に書かれた面積と差が合ったとしても互いに異議を言わず、それに伴って売買代金の増減をしてはなりません、ということです。
今回の取引は公募売買と言うのですが、主に土地が絡む取り引きする時は㎡辺りの金額を付けて、キッチリ清算する取引（実測売買）もあるんですよね。
第3条（手付）
今日はお持ち頂いていると思いますが、買主様は売買契約時に手付金として記載された金額をお支払いします。
この手付金は売買代金に充当されますので、売買代金から手付金を引き算すると、物件の残代金になります。
第4条（売買代金の支払時期及びその方法）
買主様は記載された決済日までに現金か預金小切手と書いてありますが、住宅ローンを借りる場合は銀行から融資されたお金が買主様経由で売主様の指定口座に振り込まれますので、現金の扱いと一緒ですね。
預金小切手というのは、その小切手の持参者に銀行がお金を払うという小切手です。
第5条（所有権移転の時期）
いつ買主様の所有物になるか、という点ですが残代金を全額支払って売主様がそれを受け取った時に所有物になります。
現実的には、その場を確認して司法書士に野先生が買主様の登記書面を法務局に届けに行って、手続きが完了するんですね。
第6条（引渡し）
売主様は残代金の入金を確認したあとに、司法書士の先生に権利証（登記識別情報）を渡します。
それを前に言ったように司法書士が法務局に届けに行くという流れなんですね。
第7条（所有権等移転登記の申請）
5条6条の説明をここでまとめています。所有権移転ではない借地権の物件の場合は登記が発生しませんから除かれます。
第8条（物件状況の告知）
売主様は買主様に現時点での物件状況を報告しなければなりません。
これは後ほどお見せしますが「物件状況報告書」別名告知書ともいいます。
今までに近隣で事故があったとか、気になる建物があるとか、地域の決まりとか等を記入するものです。
ここに書かれてある事項を買主様は納得された上で購入することになりますので、できるだけ詳しく書いて貰うことがお互いのトラブル防止に繋がります。
第9条（付帯設備の引渡し）
「付帯設備表」という書面も買主様にお渡しします。これはお部屋の残置地物、不具合の個所等を詳しく報告するものです。
カーテンやエアコンが置きっぱなし、ガスが付きにくい、一部電気が付きにくいと言ったような事の報告書のようなものです。
原則設備については1週間、構造上主要な部分は瑕疵担保責任という3カ月の保証を売主様は受けなければいけませんので、この書面も物件状況報告書と同じように重要ですよ。
※一言：大手仲介さんですと物件を預かる時に上記書面はキッチリ書いてもらっていることがほとんどで、その他の場合は契約時に書いてもらっているイメージが強いですねあります。
第10条（負担の消除）
売主様は売却物件に抵当権等が付いている場合は、決済までに抹消（無くして）貰うことが契約書上原則なのですが、現実問題として売却した残代金を抵当権の抹消に充てる事がほとんどです。
ですから、お互いの暗黙の了解として残代金で抵当権を抹消しますので、とするケースも多いのですが、ここが取引の複雑なところで、特にきちっとした買主様の場合は契約書にこう書かれているなら先に売主様の抵当権が抹消された状態でないと残代金は払えない、という方も意外に多いのです。
その場合を見据えて別に特約を入れる事も多いですね。
※特約（特別な約束のこと）
第11条（印紙代の負担）
一般のお客様同士の取引は契約書を2部作成して、各々の契約書に印紙を貼って割り印を押します。
取引の一方が宅建業者の場合だと、宅建業者は年間契約数が多いので印紙代が馬鹿になりません。
そのため、契約書は原本1通にして宅建業者は一般顧客の契約書の写しを保管すます。
一般顧客が印紙代を負担する形にして、宅建業者は印紙代を払いません（払わないことがほとんどです。特約対応）
第12条（公租・公課の負担）
公租・公課というのは税金を指します。固定資産税と都市計画税ですね。
1月1日に所有されている売主様に1年間分支払う義務があります。
例えば年間12万円のランニングコストがかかる物件で、11月30日に決済が終わった物件は12月1日から買主様の所有物ですので、関東エリアの場合は起算日を1月1日にするので、1か月分の税金をお支払いして頂くようになります。
つまり、12万円の例で言うと決済時に1万円を売主様にお渡しして頂きます。
東海エリアより西のエリアは起算日が4月1日なんです。
