不動産売買の流れ売主編 前編
売主は既に物件を持っています。
住んでいる、貸している、空家のどれかですね。いすれにしても売主は、どの会社が一番高く早く売ってくれるかを考えて、ネットの一括査定に出したり店舗を訪問したり、急いでないから売れればラッキー的に考えてあまり動かない売主等、様々な動きをされます。
前編では、物件を預かるまでの流れを書きます。
大手仲介会社にはネームバリューがあるので査定依頼は頻繁に舞い込みます、同時に広告費もかけられますので。広告費と言うのは頻繁に入っている「この住宅を探している人がいます！」チラシです。
売却に関心のある売主は自ら動くわけですが、知人の会社に頼んだり、通勤途中の会社に頼んだり、売主の勉強度（？）によって業者としては物件の価格査定となると多くの入口があります。
そしてよくよく考えている売主に限って、ほとんどの割合で査定会社を競合させます。
具体的には、A社の査定を聞いてからB社の査定へ申し込んだり、現地査定で1時間おきに会社のアポイントを取っていたり。
大手は査定システムが整っており「査定書」なるものを買主に渡しますが、それ以外はそんな立派なものはないはずです。
すぐに動き出す売主、これを元に考え始める売主もいるし・・売主の感情は業者にはコントロールできません。
さて、あなたが売主から「いくらくらいで売れますか？」と相談された場合、まずはレインズ等で成約事例を見てみる事をお勧めします。
基本的に媒介期間（物件を販売させていただく1クール）が3カ月ですので、3カ月で売れるであろう根拠のある数字を提案するべきです。
しかし、不動産業は色々な会社があって3000万円で売れる相場事例がある中で、「4500万円で売れると思いますよ」と根拠のない高額な数字を売主に提示し【過剰な金額でもとりあえずまず預かろう（媒介契約を貰おう）】という、非常識（作戦？）な会社も多数あります。
売主の売り事情が急ぎでない時はそれはそれで良いかもしれませんが、しっかり売り事情（特に時期）の把握が必要です。
売主が処分したいときに処分できないと困ってしまいますからね。
次に今さらかもしれませんが媒介の種類です。
1.一般媒介（数社で競って販売できる）
※売主は業者を競争させる事ができる。売主への報告義務はない。
2.専任媒介（売主と依頼された会社だけ販売できる）
※売主が不動産業者の場合もあるため。
売主への報告義務（●●をしました、反響がありました等）がある２ｗに1回。
レインズに7日以内に掲載しなければならない（ざっくり書きます）
3.専属専任媒介（依頼された会社だけ販売できる）
※売主はその会社だけに全てを委ねる。
売主への報告義務（同上）がある1ｗに1回。レインズは5日以内掲載。
業者とすると、1を売主から選択された場合はライバルが多くなるわけですから当然2.3.にしましょうと売主を説得します。
ここで、他社と競った結果でも、あなただけの依頼にしても、1.2.3のどれでも依頼してもらうことができれば、めでたくあなたの会社に販売できる在庫物件が一つ発生しますので、買主を探すという仕事よりはこれからは売主へのフォローに重きを置いた仕事が発生します。
さぁ、媒介契約を頂けました。ここからがスタートです。
中編に続く
