不動産売買の流れ売主編 中編
無事に預かって外部不動産サイトに掲載すると、見学の問い合わせが入ります。
空室を預かっている場合鍵は基本会社で預かっていますが、遠方の物件の場合や売主が不動産業者の場合、鍵番人といって物件に設置している事が多くあります。
他社から問い合わせが入ったら、鍵番人の番号を教えて勝手に見学してもらいます。
物件に残置物などがあるようなら、立会いも必要です。
業者のよっては事前に名刺ファックスを要求して、現場から電話してくださいとする所も多いですね。居住中の売主なら、買主の見学希望の日時が可能かどうか確認です。
物件を預かっているという事は会社に在庫がある事になるので、客付け（買主側の仕事）しながら、他社からの買付を待つ事もできるのでビジネスチャンスは2倍ですね。
また、居住中の売主と一緒に買主側を室内に迎え入れる場合、価格の話しは禁物です。
売主へは、媒介の種類によって定期的な報告義務があります。
買主側の仕事と大きく変わるところは、売主をグリップしていなければならない事です。
売主は当然売りたいわけですから、販売を委託しているあなたに状況報告させることができます。
チラシや他社からの問い合わせ、一般客からの問い合わせや今の売り出し価格が妥当かどうか、もう少し安くすれば売れるのか、残債との兼ね合いはどうか等一度媒介を任せて頂くと、売主と距離が近くなりますし、とても気を使う仕事だと気がつきます。
ビジネスチャンスは2倍でも、やっぱり楽な仕事はありませんね。
もちろん、このブログは業者用に書いていますので、いつ売主に価格改定（いわゆる値下げ）の提案をするのかも、媒介を貰った時点で計算しておくのが普通ですので念のため。
他社からの買付用紙がファックスで流れてきました！
そこには価格と契約日、決済日などおおまかに書かれていて、買付を見たあなたと買主業者と打ち合わせをします。
例えば、2980万円の物件に2800万円の買付だとします。
安く書いたいのは買主側としてあたり前の事なので、顧客属性や契約日の設定、買主の事情（住み替え、とても気に入っている、できればすぐにでも引越ししたいなど様々）をヒアリングして買付用紙を売主に持っていきます。
持って行く前には必ず電話し、価格の話は電話で避けた方が無難です。
やはり何千万の話ですから、大切に取り扱いしたいですね。
ここで、売主側の仕事は買主側と同じ交渉が求められます。
そう、買主側の価格で売ってくださいという逆の交渉になるわけです。買付が満額なら自信を持って持っていけるのですが、基本は多少の値引きは要求されます。
もちろん、物件を預かる時には、この場の事を先読みして若干（端数程度）値段を載せておくものですが、余りにも物件価格と買付価格が乖離している場合は売主は受けてくれませんから、商談は纏りません。
しかし、買付用紙を目の前にすると最低この位じゃなきゃ売れないよという本音を聞けますので、それを買主側の仲介にバックしてうまく進めていきます。買主側仲介も商談を纏めたいわけですからね。
ここの売主と買主の間に入った交渉が、不動産売買仲介の醍醐味の一つです。後編に続きます。
