不動産売買営業マン新人のための、先輩に聞けない買主の流れ※住宅ローン審査~金消契約

2018年8月5日 下記記事加筆修正しました

 

売買契約が終わったあとは住宅ローンの審査になります。

ただ、売買契約の前に住宅ローンの打診結果が必要で、仮承認をとってからでないと契約をさせてくれない事もあるし、

逆にローン特約があるので1日も早い契約を迫る売り側仲介もいます

 

前者の場合は売主がそう主張している場合もあるし、

他にも買主がいて優先順位を決めるためにローンオッケーの条件を付している場合があります。

1日も早い契約が自身や会社や支店の立場上必要で、すぐにでも契約を!という場合もよくあります。

 

住宅ローンの審査は、都市銀行メガバンク/東京三菱みずほ三井住友などにも、

地方銀行/横浜銀行千葉銀行常陽銀行など、信用金庫、公的機関(フラット35)と大きく分けて4種類あるのですが 

会社を立ち上げたばかりの頃は都市銀行と取引出来ない事が多いです。

 

金融機関は突き詰めるとどこも3cの審査で、各項目のバランスが変わるだけの話で、

まずは速やかにオッケーを取りたいところです。

 

接客をするなかで、このお客様はどうやったってローンが通ると思いながらも何故か通らない事があります。

巷で言われる信用情報ですが、この信用情報は都内3ヶ所回るだけで誰でも取れます。

(最近はスマホ対応)何故ローンが通らないのか明確にわかりますので、こちらもご参考下さい(クリック)

 

住宅ローンの審査書面はシャチハタ以外の印鑑で大丈夫です。

多少わからないところがあっても金融機関の行員は慣れていますので、構いません。

所得証明の写しと住民票身分証の写し保険証の写しを添えて提出です。

 

メガバンクや地方銀行の場合は2,3日—1週間で結果が出ます。

仮承認が出たら本申込書の記入へ進みます。(前回書いたのは、審査申し込み書)、

審査がオッケーになったら融資申込書。そうなんです、また書かなくてはいけません。

 

この融資申込書は実印での押印が必要です。

この融資申込書に印鑑証明と住民票と所得証明の原本を合わせて提出し、再度審査を待ちます。

4-5日で、融資本承認といって100パーセントのオッケーになります。

金融機関としては、オリジナル(原本)を確認しなければ100パーセントの本承認を出さないんですね。

 

次に控えるのは金銭消費貸借契約略して”きんしょう”と言います。

銀行に赴き(最近の楽天銀行(ネット銀行)あたりは店舗がないので書類郵送だけでできます)

そこでお金を借りますという金銭消費貸借契約書を記入押印実印して、

融資実行日(決済日といいます)に晴れて何百-千万円というお金が、その銀行の口座に一括で振り込まれます。

一括で振り込まれる時には、銀行の手数料や保証料など諸費用の一部が相殺されます。

 

金銭消費貸借契約日を設定するあたりで、個人や法人に属する司法書士に連絡します。

基本的には買主側の司法書士を使いますので、

○○日が決済日でお金が振り込まれる日ですと連絡したあと、銀行と司法書士でやり取りをします。

 

これはお金を貸す金融機関が司法書士に登記をお願いする際、必要な書面や場所など、

直接話をした方が早いので基本はこの形ですが、

今後アップする売買仲介の流れ売主側の仕事の場合、

売主にお金を貸している債権者の所にいきなり司法書士が連絡しても話ができませんので、少し方法が変わります。

 

次回、金消契約から決済の後編に続きます


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