売買契約書の作り方

2018年9月27日 下記記事加筆修正しました。

第13条(収益の帰属・負担金の分担)
本物件から生じる家賃や管理費や修繕費、地代等は決済日で清算しましょうということですね。

人に貸している不動産はお家賃が入っていることも多いですが、これも日割りで清算することになります。

第14条(手付解除)
例えばの例※100万円の手付金の場合

売主様が買主様に200万円支払って、または買主様が手付金100万円の返還請求権を放棄すれば今回の契約は解約できるのですが(つまり、お互いに100万円の損)、まずは相手方が履行の着手という項目がありますよね。

履行の着手というのは引渡に向けた準備という意味で捉えられることが多いのですが、どこが引渡しに向けた準備なのかということで意見が分かれトラブルになる事が多々あります。

その為にこの契約書では次に書かれた明確な期限を超えた場合は手付金放棄の解約はできないとしています。

逆に言えば、この日を超えた場合は手付金放棄での解約はできないわけですから、買うという選択肢かローン特約による解除の二択になります。

 第15条(引き渡し前の滅失・毀損)
本物件の引渡しの前に最近多発している災害、もしくは売主様買主様どちらの責任でもない理由で本物件が滅失というあとかたもなく無くなってしまうような事があった場合は、買主様は本契約を解除することができます。

そして引渡し前にこれらの理由によって本物件が滅失までいかなくとも毀損という修復が可能なレベルなら、売主様は修復して買主様にお引き渡しをしなければなりません。

その場合は日数がかかることも想定されますので、その修復行為によって引渡日が超えたとしても買主様は意義を述べることはできませんのでご留意ください。

また、修復にしても著しく困難な修復や過大な費用を要する修復の場合(立て直してもさほど変わらない場合など)は売主様は解約できるものとし、買主様もその毀損によって契約の目的が達せられない時(住めない、貸せない)時は、この契約を解除することができます。

その解除によって契約が解除された場合は売主様がお預かりしている手付金や中間金は速やかに買主様に返金してください。

第16条(契約違反による解除)
売主様と買主様はこの契約に係る約束を守らない時、お互いに自分は問題なく取引の約束を守っていますよという前提で、ある程度の時間をかけて相手に約束を守ってくださいと催促した上で、最終的にこの契約を解除することができます。

約束違反な訳なので、その解除に係る違約金は売買代金の20%となります。
その支払い方法は※手付金が100万円、損害賠償額が600万円の場合

1.売主様が約束を守らなくて買主様から解除した場合は、700万円(100万円+600万円)を買主様にお支払いします。

2.買主様が約束を守らなくて売主様から解除した場合は、500万円(600万円-00万円)支払います。

※ややこしい書き方をしてありますが仮に売主がこの時中間金も含めて預かっているお金が1000万円だった場合は、600万円を差し引いて400万円を買主に返金します。

つまり整理すると手付解除の時と同じような考え方で、お互いに600万円の損です。

3.もし物件を引渡した後にこれらの問題が発生した場合には、600万円の支払いをするのと同時に、その登記の取消か物件を売主に返さなくてはなりません。

第17条以降~6へ続きます

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