2020年11月16日 下記記事加筆修正しました。

売買契約書について

■この内容を理解したい方は以下に該当するはずです■

1.開業したての社長さん

(これから売買仲介にチャレンジする方)

2.売買仲介の営業マンや事務職の方

(まだ不慣れで作り方がわからない方)

3.売買仲介を覚えたい営業マンや事務職の方

(売買仲介以外の営業マンや事務職の方)

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目次
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1. 不動産の売買契約書とは

2. 何の為に作るの

3. いつ作るの

4. 誰が作るの

5. どうやってつくるの

1.不動産の売買契約書とは

不動産の売買契約書は、読んでの通り売買契約を行う為に発行する書面です。

本来は収入印紙を貼ったものを2通作って、売主と買主が1通づつ保管します。

→収入印紙についてはこちら

しかし、

1.売主・買主何れかが不動産業者(建売業者)である場合

2.個人売主・個人買主何れかが、「私は写し(コピー)でいいよ」と言って相手が納得する場合は、

原本1通、写し(コピー)1通になります。

契約の相手方が不動産業者の場合は写しの保管で、収入印紙1枚の金額を相手方負担にするか、折半にすることが多いです。

理由・・不動産業者は毎回毎回契約の度に、収入印紙代が勿体ないからです。収入印紙代は1年間で馬鹿になりません。

また、一般顧客の場合は売主側が写しを申し出ることも多いです。処分する側でなくなってしまうものですからね。

ただ、間に入る仲介会社のスタンスによって写しを認めない場合もあります。

実際のところは、こういった不動産慣例を知っている方は交渉が効きますから交渉しましょう。

2.なんの為に作るの?

もちろん民法では口約束でも契約成立するといわれていますが、

何のためにと言われたら「自分を守るため」「契約を成立させる為」ですね。

売主も買主も売り側仲介も買い側仲介も。実際、重要事項説明書(後述)の発行を省略する事は稀にありますが、

売買契約書を発行しない事はまずありません。

3、いつ作るの?

不動産を売りたいという人が見つかった、買いたいという人が見つかった。

こんな時に不動産売買仲介が発生しますよね。

売買までに作成すればいいですが、現場では買付を貰ってから1週間以内が現実的でしょうか・・

もちろん、事前に作る事ができれば言うことなしです。

でもそれは売主仲介の場合です。

(買主側としては、どの物件をお客が買うのかわからないなかで作りようがありません)

だけど・・

「そういえば契約書を作った事ないな」

「相手仲介が作るから大丈夫だろ」

「いやいや、両手になったら自分で作らなきゃ・・」

「あれ?契約書って誰が作るのか決まっているのかな?」

という、モヤモヤっとしているあなたにこの記事を書いています。

4、誰がつくるの?

「基本、客付けした仲介が作ります」売主側が少しパワーバランスが強いんです。

でも、相手が作ってくれた事がある経験もありますよね?

売買契約書の作成を誰がやるかという点でモヤモヤさせているんです。

相手が作ってくれた事がある場合・・それは相手側の親切心や元々完成度が高いドラフト(見本)を相手が作っていたからです。

それと、相手側の仲介会社にもよるんですね。

いわゆる三井さんや野村さんや住友さんといった大手仲介がFRK(一般社団法人 不動産流通経営協会

に属しているとFRK書式を使用する取引になります。

FRKに属していない(属せない)中小企業はFRK書式の契約書を使う事ができないんですね。

なので、相手方がFRK業者だったらあなたは作らなくても良い事が多いです。

FRK書式は、全宅/全日書式をちょっとだけ細かくしたような内容ですが、書かれていることはほとんど変わりません。

全宅(公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会 通称はとさん)

全日(公益社団法人 全日本不動産協会 通称うさぎさん)

では早速、売買契約書の表面から。

表面
(A3で表1枚の場合や、A4で縦数枚の場合もあります。

正式な書式は決まっていませんが、書かれている内容はほぼ同じです)

(全宅の雛型/一般売主中古マンション版の場合)

売買の目的物の表示(登記簿の記録による)

○一棟の建物の表示
・名称
・所在
・構造
・延床面積
・専有部分の表示
・家屋番号
・建物の名称
・種類
・構造
・床面積
・建物の付属物、付属建物


○土地
・敷地利用権の存する土地
・所在
・地番
・地目
・地積
・敷地利用権の内容
・権利の種類
・敷地権たる旨の登記の有無
・敷地権の割合・共有持分
・土地面積合計
・借地権の場合
・特記事項


・売買代金、手付金の額及び支払日
・売買代金総額
・うち消費税及び地方消費税額の合計額
・手付金
・中間金
・残代金
・所有権移転・引渡し・登記手続きの日
・公租・公課分担の起算日
・手付解除の期限
・違約金の額
・反社会的勢力排除に係る違約金の額
・反社会的勢力の事務所等活動の拠点に係る制裁金の額
・融資利用の場合
・融資申込先
・融資承認予定日
・融資金額
・融資利用予定総額
・融資未承認の場合の契約解除期限
・買主自主ローンの場合の融資利用に必要な書類の最終提出日
・借地権譲渡承諾書等取得期限
・瑕疵担保責任

こんなところでしょうか。。直接記載すると簡単なのですが箇条書きだと項目が多いですね・・

中には難しい言葉があるかもしれませんが、一度慣れてしまえば中身は全然簡単なので安心してくださいね。
きっちりこのサイト内で説明しようと思います。

続きます(クリック)